Há várias formas de se adquirir um imóvel além da compra e venda. Outras modalidades bem comuns são a permuta e a usucapião. Especialmente no que se refere a esta última, em 2011, o Código Civil recebeu uma alteração que incluiu no rol das modalidades de usucapião a de imóvel divido com ex-cônjuge que abandona o lar.
Mas antes de esclarecer do que se trata, a consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, diz que é importante diferenciar propriedade de posse. De acordo com ele, o Código Civil define como posse o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar, fruir, dispor e reaver de quem quer que a detenha. “Já a propriedade é a situação jurídica que consiste em uma relação dinâmica entre uma pessoa, o dono e a coletividade, assegurando ao proprietário os direitos exclusivos de usar, fruir, dispor e reivindicar um bem, respeitados os direitos coletivos”, completa, citando o jurista César Fiuza.
A usucapião, instituto do direito civil, confere àquele que exerce a posse de um bem o direito de adquirir-lhe a propriedade. Dentre as modalidades que constam no Código Civil, a mais recente é aquela disposta no artigo 1240-A. “Conforme o texto, aquele que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirirá o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”, explica Ana Cristina Brandão Feitosa.
Essa modalidade de usucapião extremamente social visa resguardar o direito do cônjuge ou companheiro abandonado a adquirir a propriedade do imóvel que dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro, quando utilizar o imóvel de forma ininterrupta por dois anos após o abandono, fixando ali residência familiar. “Infelizmente, ainda temos casos no Brasil de abandono do lar que implica em grave complicação de sobrevivência digna da família abandonada, sendo que essa nova modalidade de usucapião vem dar uma maior segurança, pelo menos do ponto de vista da moradia, àqueles que foram abandonados”, lamenta a advogada.
De qualquer forma, o consultor jurídico da ABMH fala que é importante destacar que se o imóvel estiver financiado, a usucapião somente poderá ser requerida após o término do contrato de financiamento, pois há entendimento do Superior Tribunal de Justiça neste sentido. “Caso o imóvel esteja livre de qualquer garantia real de financiamento (hipoteca ou alienação fiduciária), o direito a usucapião se adquire completado dois anos do abandono.”
Por fim, Ana Cristina Brandão Feitosa enfatiza que a sentença que reconhece a usucapião é declaratória, ou seja, apenas declara o direito à propriedade que se adquiriu legalmente com o decurso do prazo legal. “E por se tratar de aquisição originária, o registro da sentença que reconhece a usucapião no cartório de registro de imóveis e isento de custos.”
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 11 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.