A construção de um empreendimento imobiliário é um processo complexo, dispendioso, moroso, mas que tende a ser bom tanto para o construtor como para o comprador. Enquanto por um lado significa lucro para o empreendedor, por outro, na maioria das vezes, representa a realização da compra da tão sonhada casa própria.
Por se tratar de um procedimento bastante longo, vários pontos específicos precisam ser observados para evitar dores de cabeça.
De acordo com a consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, regra geral, as construções atuais de condomínio são feitas com base na Lei 4.591/64.
“Nos termos desta legislação, o construtor deverá registrar, para fins de resguardar o consumidor, memorial descritivo das especificações da obra projetada, projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída”, como enumera o advogado.
Mas todo cuidado é pouco. Por isso a Lei 4.591/64 também expressa que é necessária a discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. “Além desses documentos, outros são exigidos por lei. A complementação de todo esse rol, que está disposto no artigo 32 da Lei de Incorporação, é regra essencial para início das vendas das unidades”, ressalta Ana Cristina Brandão Feitosa.
Superada essa fase inicial documental, o construtor fica autorizado a iniciar as obras e ofertar no mercado a venda das unidades imobiliárias. E a importância dos documentos citados está justamente nessa fase de vendas, como informa a advogada. “Como o comprador não tem acesso ao físico do imóvel, não pode certificar que aquilo que foi prometido no contrato será efetivamente cumprido. Então, ele deve se cercar dos documentos acima citados para ter certeza de que aquilo que foi prometido em propaganda, anúncio ou contrato de compra e venda de fato foi registrado na incorporação do empreendimento, sendo este requisito – registro – a garantida de entrega da promessa.”
Contudo, o registro de toda documentação ainda não garante a finalização da construção. Infelizmente, não é comum haver no mercado construções com registro de patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento. “Esse patrimônio de afetação garante, teoricamente, que todo o capital movimentado naquele empreendimento seja efetivamente investido ali, ou seja, não se admitiria a possibilidade de retirada de recursos angariados nas vendas para realocação em outras construções, bem como se misturem com os ativos da própria empresa”, explica Ana Cristina Brandão Feitosa.
A falta de patrimônio de afetação e prática de realocação de recursos para obra acabam, em alguns casos, levando a construtora à falência e abandono das obras. Segundo a consultora da ABMH, havendo comprovação de que a obra foi abandonada por mais de 30 dias, os compradores poderão se unir através da formação da comissão de compradores/adquirentes e buscar judicialmente a destituição da construtora. “Contudo, se o empreendimento for objeto de financiamento habitacional, especialmente se houver vincula com o programa Minha Casa Minha Vida, a destituição da construtora também se dará através de procedimento realizado pela própria Caixa Econômica Federal.”
Ana Cristina Brandão Feitosa acrescenta que, havendo a destituição do construtor, os compradores poderão optar por dar continuidade na obra fazendo os ajustes financeiros necessários, ou então alienar toda a obra e partilhar entre os adquirentes o produto dessa venda.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 11 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita. ABMH Maranhão: (98) 98171-0307.