Antes de entrar, certifique-se de que site é legítimo
Cada vez mais pessoas têm recorrido a leilões extrajudiciais para tentar arrematar imóveis e, com isso, obter um lucro ou renda extra com a venda ou aluguel. Há, ainda, aqueles que recorrem à alternativa para adquirir a casa própria a um preço mais acessível. Independente de qual seja o objetivo, é necessário observar alguns aspectos que são cruciais para que a negociação dê certo.
Para quem já tem experiência no mercado ou pretende começar, a consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, aconselha que sejam seguidas algumas orientações básicas para se fazer um bom negócio, como pontuado abaixo:
Certificar a veracidade do site e do leiloeiro – Vários leilões hoje são feitos de forma digital pela facilidade de organização e desnecessidade de locomoção até o escritório do leiloeiro. Essa “burocracia” de ir ao leiloeiro é algo que retirava das pessoas o interesse nos leilões, pois nem sempre era possível conciliar o horário do leilão com o de folga.
Com os leilões virtuais, o concorrente consegue dados do imóvel, cópia de documentos do imóvel, cópia do edital, cadastro virtual e ainda pode dar lance sem ter de sair de casa ou do trabalho.
Porém, apesar da virtualização do procedimento ser muito benéfica do ponto de vista de agilidade e comodidade, é importante lembrar que a internet é uma terra sem lei. Existem vários sites maliciosos que fazem leilões falsos e que captam dados pessoais com finalidade criminosa.
Portanto, antes de entrar em um leilão online, certifique-se de que o site é legítimo e o leiloeiro devidamente registrado.
Analisar com cautela o edital – O edital de um leilão é lei do procedimento! Todas as informações necessárias sobre o procedimento devem estar no edital. Data, horário, local, relação de bens, condições de pagamento, pagamentos extra ao lance, data para os pagamentos, multa em caso de desistência e documentos necessários para concorrer são algumas das informações básicas de um edital.
Além disso, o edital deve conter informações claras e diretas sobre os bens. Se imóvel, por exemplo, deve indicar o endereço do bem de forma correta, o valor de avaliação e lance inicial. Se esse imóvel tem alguma particularidade construtiva (área não averbada, por exemplo), se sobre esse imóvel recai algum tipo de constrição judicial (processo, penhora, arresto).
Ausência de informação importante, ou informação equivocada sobre o bem ou sobre o procedimento do leilão no edital, é motivo para nulidade do procedimento.
Conferência da documentação do imóvel – Regra geral, os leiloeiros disponibilizam cópia da certidão de matrícula do imóvel para quem tenha interesse no bem.
A certidão de matrícula é um documento de suma importância para que se possa verificar a existência de impedimentos judiciais (penhoras e arrestos, por exemplo), decorrentes de processos judiciais.
Além disso, a certidão de matrícula serve para verificar a regularidade da construção, ou seja, se a área construída está averbada na matrícula, o que é de suma importância para financiamento e que também influencia em uma possível venda posterior à arrematação.
Avaliar o imóvel, se possível – Para todo leilão, você vai encontrar um valor de avaliação do bem e o lance mínimo/inicial. Avaliar o imóvel antes de dar um lance é altamente indicado para compreender se o negócio é ou não um bom investimento.
Para quem quer revender ou alugar, ter o real valor de mercado do bem é medida de extrema necessidade, pois será possível mensurar o provável lucro e decidir sobre participar ou não do leilão.
Para quem quer morar, ter o valor real de mercado do bem é importante para decidir se o negócio vale o risco se comparado com uma compra direta com vendedor ou imobiliária.
Controle e organização financeira para os custos acessórios – Arrematar um imóvel em leilão não é só pagar o preço do lance ofertado. Além do lance, deve ser pago o valor da comissão do leiloeiro, o ITBI, escritura pública, eventuais dívidas do imóvel se não forem cobertas no leilão (IPTU e condomínio, por exemplo) e também um eventual processo para desocupação do imóvel.
Além desses custos, pode ser necessária a realização de obras no próprio bem. Como se trata de imóvel de leilão, muitas das vezes ocupado, o arrematante deve ter em mente que o imóvel pode ser entregue em condições não aptas à ocupação ou recolocação à venda.
Assessoria jurídica especializada – A compra de um imóvel, seja ela por leilão ou diretamente do proprietário, sempre exige assessoria jurídica. Primeiro porque o custo da operação é elevado, segundo porque demanda operação jurídica com elaboração e análise de documentos específicos.
Ter um advogado especialista em direito imobiliário ao seu lado para tratar questões relativas a leilão é de suma importância. No momento pré-leilão, o advogado vai ajudar na compreensão da documentação do bem, nos riscos quanto a eventuais créditos de terceiros e também da existência de processos vinculados ao imóvel.
No pós-arrematação, o advogado é importante na intermediação para desocupação do imóvel ou, se necessário, na propositura da competente ação de imissão na posse.
Paciência para eventuais problemas – Nenhum negócio jurídico está livre de ter problemas. Até as compras mais simples são passíveis de ter discussão, vício ou defeito. E isso não é diferente quando falamos em leilão de imóveis.
Investir em imóveis de leilão é trabalhoso, demanda conhecimento em diversas áreas (financeira e jurídica, principalmente), demanda atenção ao negócio, calma e paciência durante todo o procedimento.
Situações como imissão na posse e danos ao imóvel são comuns de serem enfrentadas por arrematante e causam, em alguns casos, demora na resolução e finalização do procedimento. Estes entraves são o risco do negócio que todo mundo deve ter na conta antes de participar de um leilão.